图解“zoning（分区／区划）”是个什么东西？

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我国控规常常被拿来与美国Zoning（分区，或区划）相比较。从成果形式上来看，两者在土地利用图上都是分色块，甚至部分代码（如M1、M2、M3）都一样。管制内容都包括用途、开发指标及停车等。但从管制技术逻辑上来看，两者存在着本质的不同。分区不是规划，分区可以是实施规划的管制工具，也可以直接进行土地使用管制，即可以有分区无规划。本次图解包括三个部分：初级篇、高级篇、实践篇。

首先，小编结合自己的认识，试图以一种简单明了的方式，呈现Zoning和规划的差异，以说明Zoning不是规划。因此，结合个人理解，以“高中模式”类比“规划”，“大学模式”类比“分区”进行图解。比较规划与分区的部分差别，多有不足之处，欢迎批评指正。更系统全面的论述有待正式整理成文。

如果您已经较为熟悉了解Zoning，请移步知网下载周老师发表于《城市规划》2020年第10期的论文——《<1961纽约区划则例>立法目的及其实施路线》，并进行深入研读。本文仅摘录部分内容进行展示，包括欧几里得分区、1916纽约分区和1961纽约综合分区“一张图”的分区逻辑。

如果您不想停留在理论的认识，有欲望进行深入探索，本文最后将分享相关网站链接及指引，如纽约土地使用分区图（ZOLA）。可以在线直接感受分区是一个什么东西，采用分区的城市、地区，其分区图都是完全公开，可以随意查阅的（这点也是控规无法比的），结合相应的分区条例，相信您会有更直观的认识。

初级篇

首先，“高中模式”类比规划，“大学模式”类比分区。也许这个类比存在或多或少的问题，但是能够说明清楚两者的部分区别。

高中和大学都是分为年级、班级进行管理（正如控规和分区成果形式类似一样）。然而高中更多是基于共同目标和共同的标准——“高考”之下的学习，受一种“终极目标”的支配，较为被动。而大学是多元目标及长远目标，没有统一的具体目标，学生也具有更多的选择性，如可以选择提升专业技能，可以选择培养综合能力等，依靠自身主动性。以下两张图粗略的进行了区分，可以左右滑动查看对比。

规划的控制思想

传统理性规划更强调自上而下的目标导向，认为人是有能力对具体用地作出科学合理的布局，总规与详规仅仅是规模上的差异，控制思想是类似的。

一个足够小的村，其总体规划可以直接做到详细规划的深度。城市越大，规划越要分层，层层落实。

高中模式正是这样，似乎默认高中生不够自律，需要老师如班主任直接监督每个人，跟近其学习，试图提高每个人的成绩。

分区的规则思想

而分区不是由于规模过大无法管理，而是由于土地开发会产生外部性影响。早期区划的目的是“排除那些不受欢迎的土地类型，从而对现状加以保护”，这就使得排他性成为区划的基本原则。

通过明确分区发展目标及分区特征，基于分区之间的特征不同性建立各个分区规则。

大学专业的设置也是依据学科之间的关系，哪些学科是可以划在同一学院，统一管理，哪些要分开。

规划与分区还有许多差异从上述类比可能无法完全体现，总体而言，规划一般是以一种直接、定向的方式，试图分配每一块土地特定的功能和强度，以达到某种目标。分区是间接的方式，建立在关系规则上，对一类用地的集合，即分区进行管制。同一分区下的地块可以很多，覆盖在全市不同区域。可以说，分区是一种城市规范、规则，是建立了一种土地使用的框架。

规划的关键词

1、直接管制（具体地块）

2、定向性（特定位置、特定用途等）

3、配置效率

4、法律工具论

5、具体模式

……

分区的关键词

1、间接管制（通过分区管制一类地块）

2、关系性（一类地块的集合、一组用途）

3、催化效率

4、法律框架论

5、抽象规则

……

以上提供部分关键词，以供参考。更系统全面的比较还有待深入研究。个人目前的理解，我国的控规仍是规划的思想，但是借用了分区的成果形式（文本＋图）及具体控制指标如容积率等，法定化后成为规划实施的工具（法律工具论）。

高级篇

以下摘自《城市规划》论文——《1961纽约区划则例》立法目的及其实施路线，完整版内容请移步知网下载。

摘要

《1961 纽约区划则例》的总目的是“为了促进公共健康、安全和福祉”。区划是立法目的的载体，是立法目的的分解、深化与空间化，区划也是实现立法目的的手段。早期区划的目的是“排除那些不受欢迎的土地类型，从而对现状加以保护”，这就使得排他性成为区划的基本原则。《1961 纽约区划则例》的“一张图”分区体系是综合分区的一种类型，这种基于用途的分区体系和指标化的体位规则更符合城市管理的规律与需求，并且在复杂的大都市管理实践中取得了相当的效果，显示出较广泛的适应性与生命力。本文简要地回溯美国及纽约的区划历史，系统分析 1916 和 1961 两个区划则例文本，探索区划管制的基本逻辑与核心技术工具，试图为我国国土空间规划的法治化管理提供案例参照。

欧几里得村的区划逻辑

1922 年的欧几里得村区划则例较《1916纽约建筑区划则例》晚 6 年，由于 1926 年美国联邦最高法院判定欧几里得村区划则例符合宪法，作为遵循判例的国家，这个判决给区划则例在全美推广奠定了法律基石。与此同时，排除性的分区方法得到了确认。

欧几里得村3108hm2土地，被划分为6个用途区、3个高标准地区和4个低标准地区。U-1区 “仅限于单户住宅建筑、公共花园、水塔、水库、郊区和城内电车线路的通行权、农场、非商业性温室苗圃，以及商品蔬菜种植”。U-2 区在U-1区基础上允许建造两户双拼的住宅。欧几里得村的分区逻辑简明而清晰：第一是设立单户独栋住宅区；第二是设立独户双拼住宅区，双拼住宅区分区接纳单户独栋住宅；第三是设立公寓住房区，这个分区可以接纳第一和第二分区的住宅类型；第四是设立办公和商店分区，这个分区可以接纳前三个分区的建筑类型；依次这样分区下去，直到最后一种分区能够接纳所有的建筑类型。这种分区逻辑就是假设A区有6种用途，那么B区就是在A区上增加一种用途，而变成7种用途，C区就是在B区的基础上再增加一种用途，而变成8种用途，以此类推，直到最后一个分区可以容纳所有的用途。用一个金字塔可能会更好地展示欧几里得分区逻辑，金字塔的顶部只有少数几种用途，往下逐渐增加各种用途类型，直到金字塔底部可以容纳所有用途类型。

欧几里得村的分区逻辑

这被称为累积分区体系 (cumulative zoning)，每一层分区都是向上兼容而向下隔离，是一种单维度的包容与隔离并存的分区体系，这与独立且相互隔离的功能分区不同。如果用途分区是逐渐增加的过程，那么体位标准就是逐渐放松的过程，用途分区与体位分区的不同组合方式就能够满足城市分区的多样性需求。

《1916纽约建筑区划则例》的分区逻辑

纽约的城市状况及其面临的问题较欧几里得村要复杂很多，它不可能采用欧几里得的分区方法。《1916纽约建筑区划则例》是美国第一部综合区划则例，主要从用途、建筑高度控制、场地标准三个维度的进行分区，形成用途规则及用途分区、高度规则及高度分区、场地规则及场地分区3套独立的、平行的分区系统。任何一个开发项目都需要同时服从这三套规则及分区要求。

1、用途规则与分区体系

为了规范和限制贸易和工业设施的选址，以及制定特别建筑用途的地段而进行分区，将纽约市划分为3种类型区域：（1）居住区；（2）商业区；（3）不限制用途区域。

（1）在居住区，除了住宅、俱乐部、教堂、学校、研究院、医院和诊所、铁路客站、农场之一种或多种建筑之外，不允许建立其他任何建筑或构筑。

（2）在商业区内，不得安排、拟建或建设氨、氯或漂白粉制造、沥青制造或精炼、金属冶炼、铁匠或马蹄铁、锅炉、酿酒、电力中心、发电厂……等43种建构筑物；不得建造和设计能够产生气味、灰尘、烟雾、气体或噪音等有害性工业与贸易设施；不得建造用于工业生产的建筑，报纸印刷厂除外。

（3）不限制区就是本法第二篇“用途分区”中没有规定或限制的区域。

《1916纽约建筑区划则例》的用途分区采用了排除法。在居住区，则例列明了许可建筑类型，除此之外的所有建筑类型都被排除。在商业区，则例列明了被排除的建筑类型，未纳入排除表列的建筑类型都可以建设，按照这个规则，商业区的许可建筑类型包括居住区的建筑类型，换而言之，居住区隔离商业区的建筑类型，而商业区包容居住区的建筑类型。不限制区，顾名思义就是不限制用途的区域，显然这个区域容纳居住和商业分区的建设项目。

2、 高度规则及分区体系

为了规范和限制建筑物的高度，区划则例将纽约市划分为5种高度控制区域，建筑高度控制的基准是地块前边线所邻街道的宽度，建筑沿街墙的高度控制分别是街道宽度的1倍、1.25倍、1.5倍、2倍、2.5倍。分区高度控制指标分为建筑沿街墙的高度控制与建筑高度控制两个方面，分别规定建筑沿街墙高度为街道宽度的比例系数，退后沿街墙的建筑高度采用水平退缩与建筑高度的比例控制。高度分区控制的目的是为了保证街道的光照和通风

3、场地规则及分区体系

为了协调相邻关系，保护相邻街道、广场等城市开敞空间的质量，在建设项目场地上规定了最低外部环境要求标准，区划则例规定了建筑退让地块边线的要求（院规则）、建筑内外轮廓线的形状与尺寸（庭规则）、以及场地上需要留出其他开敞空间位置与规模而建立五个标准规则，从高到低分为A、B、C、D、E共5类分区。比如处于A类场址分区的建筑，在任一给定高度，庭的最小宽度至少为该高度的1/12；对于B类场址分区，场地后院的面积与建筑后墙的高度比例要求是“在任一给定高度，庭的最小宽度至少为该高度的1/6”。不同的分区，建筑高度与建筑退缩距离、庭院宽度、进深或庭院面积的比例数值不同。

4、 1916纽约区划则例区划体系的缺陷

尽管1916纽约区划则例属于综合区划，但其分区技术逻辑仍然是一维、分离及相对独立的，3套规则及3张分区图的管理体系在实践中出现许多问题。第一是这种管制方式无法预测管制的后果；按照则例的开发强度限制，建筑师和规划师测算纽约住宅开发量所能容纳的人口规模将达到5亿，超过2.5亿人（几乎相当于整个美洲的总人口）可以在此工作[16]，而纽约显然不可能配套相应规模的城市服务设施；同时建筑师还模拟则例塑造城市形态（图4），而这种空间形态显然不符合社会的需求。第二是每个开发项目都需要同时满足3套规则及3张图的规定和要求，而这3套规则和分区的组合条件非常多，开发方案的合规性评估风险较大，对于开发商和管理人员，则例很难使用。第三是分区还比较粗糙，不限制区内的建设十分混乱，严重偏离了则例的立法目的。

《1961纽约区划则例》的分区逻辑

《1961纽约区划则例》是基于用途的综合分区，分区的基本方法是：第一层是将城市活动分为“居住区（R）、商业区（C）和工业区（M）”3种类型，这没有落实到具体的空间分区，在分区地图上没有代码为R、C和M的区域，用途分类是制定分区规则的基准和起点。第二层是在用途分类的基础上基于用途特征的分区：（1）针对居住区的细分标准是按照住宅的类型，将单户独栋住宅分为一类，命名为R1和R2，单户独栋住宅以外的住宅分为一类，命名为R3-R10 。（2）针对商业区是按照“零售和服务”这2种类型，以及本地、一般性（片区、组团）、城市中心三个服务范围这两个维度进行分区，分别命名为C1——本地性零售商业区、C2——本地性的服务区、C4——普通商业区、C8——普通服务区、C5——受限的中央商也区、C6——般中央商业区6种分区类型，考虑城市地段的特殊性增加了滨水休闲区（C3），考虑使用活动的特殊性增加商业性娱乐区（C7），承载诸如迪斯尼乐园这类的开放性的大型游乐场。（3）针对工业区则是按照工业生产过程以及所生产的产品对外部的影响来分区，分别制定了高、中、低3类释放标准，命名为M1——高释放标准、M2——中等释放标准和M3——低释放标准这3类分区。

第二层分区标准不是用途维度的深化分区，针对居住区是依据居住空间特征的细分区，针对商业区是依据空间的目的与作用进行细分，而针对工业区主要是考量空间之间的影响程度进行细分区。这种分区不是基于用途活动之间关系，而是建立用途活动所在的空间之间的关系准则，包括空间的包容性、临近性、隔离等关系规定，也就是说将空间使用活动的关系转化为空间关系。

第三层是按照体位和停车设施控制标准进行分区。比如，R1-1和R1-2 均为单户独栋住宅区，两者的区别是户均用地面积标准不同，R1-1分区中每个居住单元要求882.58m2（9500平方英尺）的用地，R1-2分区中每个居住单元要求529.55m2（5700平方英尺）的用地；C4-1 和C4-2 的容积率和开敞空间率要求不同；M1-1和M1-2 的分区标准差异是容积率和天空曝光面的差异。

第三层是纽约分区类型的结果，而第一、二层是分区类型演化的中间过程，这是理解分区逻辑的关键。

“一张图”的综合分区体系

实践篇

纽约ZｏＬａ－分区和土地使用图完全基于开放数据构建的，可以在任何设备上运行，当下的分区图已经非常容易查阅和使用，下图为总体界面，左侧可以选择需要查看的图层，地图部分可以直接放大，选取。

例如，可以随意查看纽约中央公园周边的土地是何种分区。随意点选一个分区之后，出现的整个蓝色区域都是同一分区（图中为R８B），相应的管制要求参见区划条例，即，这些不连续的蓝色区域适用的规则是一致的，包括用途、容积率等开发指标，以及停车等要求。

又如，通过放大查阅，联合国总部位于C５－２分区，继续放大，能够显示这一具体地块的详细信息。如产权类型：混合；土地使用：公共设施＆机构；地块面积：６９５３７５平方英尺；地块前沿：１２０.０８英尺；地块进深：４２６.５英尺；建成年份：１９５２；变更年份：２０１０；建筑栋数：９；层数：３９；总楼板面积：２４０００００平方英尺。除此列举之外，还有很多历史信息，不一一列举了。

结语篇

最后想以去年一篇推文《区划之光——我们都是追光者》中的两张小图为总结，也算一个激励。希望以上内容对于大家学习和理解分区能有帮助，感谢阅读到最后！

文章来源

WeekUp学术沙龙

作者 | 陈璐

编辑排版

中规建业城市规划设计院 信息中心

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