“十四五”时期促进房地产市场平稳健康发展的建议

投资所课题组

“十三五”以来，我国房地产市场呈现出新特点，商品房屋销售面积渐近峰值，房地产开发投资增速下台阶，住房价格涨幅趋缓。展望“十四五”，宏观环境与房地产自身供求格局的变化共同决定着市场将进入减速换挡期，市场面临的突出问题及风险需关注。建议以防风险和保民生为着力点，坚持“房住不炒”定位不动摇，完善住房供应体系、稳定住房消费、加强房地产金融监管，促进“十四五”时期房地产市场平稳健康发展。

一、“十三五”以来我国房地产市场呈现出新特点

（一）商品房屋销售面积渐近峰值。2020年商品房屋销售面积为17.6亿平方米，相比2015年增长了37%。2014-2020年商品房销售面积年均增幅为4.7%，较1998-2013年19.1%的增幅明显下降，其中2018-2020年连续三年商品房屋销售面积增幅降至1%左右，商品房屋销售规模连续三年保持在大约17亿平方米的水平，显示商品房屋销售面积逐渐接近峰值（见图1）。

图1 1999-2020年商品房销售面积及变化

数据来源：wind数据库，国家统计局。

（二）房地产开发投资增速下台阶。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产投资在我国经济增长中一直发挥着举足轻重的作用。自有统计数据的1995年以来，我国房地产开发投资持续增长。2020年房地产开发投资完成额达到14.14万亿元，比1995年的3149亿元增长了43.9倍，年均复合增长率为16.4%（见图2）。1995-2020年，房地产开发投资在城镇固定资产投资中的占比超过20%。这期间，房地产开发投资增速的变化大致可分为三个阶段：一是1995-1999年，房地产开发投资的起步阶段，其年均增速为7%；二是2000-2013年，房地产开发投资的高增长阶段，其年均增速为24.4%；三是2014-2020年，房地产开发投资增速下台阶阶段，其年均增速为7.4%。

图2 1995-2020年房地产开发投资及变化

数据来源：wind数据库，国家统计局。

（三）住房价格涨幅趋缓。2017年以来住房价格涨幅总体趋缓，商品住房价格由2017年7月9%的月度同比涨幅逐步下降至2020年12月4.2%的同比涨幅，二手住房价格由2017年7月6.6%的月度同比涨幅逐步下降至2020年12月2.5%的同比涨幅，商品住房和二手住房的价格涨幅趋缓，2020年全年房价总体呈现基本平稳的态势（见图3）。

图3 70大中城市商品住宅与二手住房价格指数（中位数）

数据来源：wind数据库，国家统计局。

二、“十四五”房地产市场将进入减速换挡的关键期

（一）城镇新增住房需求规模下降

根据本研究的估计，“十四五”和“十五五”期间城镇新增住房需求年均分别为12亿平方米和11.2亿平方米，分别比上个五年时期下降11.8%和7%。“十四五”时期，支撑住房需求增长的因素趋于减弱。一是当前较高的住房水平对未来住房需求增长形成客观约束。2019年城镇居民家庭人均住房建筑面积达到39.8平方米，比1998年房改之初提高了20多平方米，超过了日本同等经济发展阶段的住房面积水平。保守估计，目前家庭户均住房数量已超过1.1套，人均住房间数已超过一间，未来新增住房需求都难以延续之前的增长态势。二是经济增速放缓导致住房改善幅度减小。房地产市场快速发展这二十年，正好是我国从初跨入中等收入国家行列步入中等偏上收入国家水平的二十年。根据本研究估计，“十四五”时期我国经济增速在5%左右，较“十三五”下降约1.5个百分点。在住房需求收入弹性不变的情况下，收入增速的下降将导致住房改善幅度减小。三是由人口结构决定的住房需求内生增长动力不足。人口数量和结构是决定住房需求中长期走势的基础性变量。受新中国成立后三次“婴儿潮”的影响，房改以来我国25-44岁主力购房群体数量持续增长，成为房地产市场快速发展的内生动力。2015年以来25-44岁主力购房群体数量开始出现趋势性减少。尤其是“十四五” 期间，25-34岁的首次置业群体数量明显减少，意味着住房刚需将大幅下降。四是城镇化进程放缓对住房需求增长的支撑力减弱。城镇化快速进程中城镇人口的增加为住房刚需提供了最直接的支撑。“十一五”“十二五”“十三五”，我国城镇化率年均增速分别为1.39%、1.23%、1.1%。2016年以来我国城镇新增人口数量持续减少，平均每年减少约6.1%，表明城镇化动力趋弱。

（二）房地产开发投资实际增速维持3%左右的低水平

1、国际经验显示住宅建设投资在GDP中占比与经济发展水平之间呈现倒U型关系。SHTO理论是由Burns和Grebler（1976）研究提出的用来衡量住宅建设投资在经济产出中占比与经济发展水平之间关系的一个经验结论[1]。世行利用1976年的统计数据对全球近40个国家的经验研究表明，住房建设投资在GNP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型关系，人均GNP在8000美元左右时，住房建设投资占比达到峰值8%左右[2]。日本和韩国的经验也显示，住宅建设投资在GDP中占比随时间的变化表现为倒U型的关系，其峰值均为8.9%，分别对应于日本住宅建设峰值出现的70年代初和韩国住宅建设峰值出现的90年代初。

2、我国房地产开发投资在GDP中占比于2013年达到历史峰值。按照SHTO理论的基本思路，本研究计算了我国房地产开发投资及住宅建设投资在GDP中占比的历史变化。从国民经济核算的角度，房地产开发投资及住宅建设投资的数据均采用资本形成口径，即扣除了土地购置费的影响。计算结果显示。我国城镇住宅建设投资以及房地产开发投资在GDP中占比均在2013年分别达到峰值9.0%、12.1%。2014年以来房地产开发投资在GDP中占比呈下降态势。

3、预计“十四五”我国房地产开发投资将维持低速增长。基于1996年以来的历史数据，本研究通过模型拟合了房地产开发投资在GDP中占比与人均GDP的倒U型函数关系（见图4）。结合已有研究对未来经济增长率的估计，由上述函数关系可以计算得出2020-2025年房地产开发投资的实际增速约为3.3%，按照历史平均价格指数推算，预计开发投资名义增速在5%左右。

图4 房地产开发投资在GDP中占比与人均GDP之间的函数拟合图

数据来源：国家统计局。

三、“十四五”时期房地产市场需解决的主要问题

现阶段房地产领域产生的一系列问题已经成为经济和社会发展的重大挑战，房地产也被认为是现阶段我国金融风险最大的“灰犀牛”。“十四五”时期房地产市场需关注以下问题及风险。

（一）大中城市居民住房支付能力持续下降

经过2016年以来的本轮房价快速上涨后，城市居民住房支付能力持续下降，50大中城市房价收入比由2015年的9.93持续上升至2019年的11.91。而且，我国大中城市房价水平已位居世界前列。根据Numbeo对世界各国和城市的房价统计数据（2020年年中），我国北上广深四个一线城市的房价收入比均处于全球房价收入比最高的前十个城市之列，其中，深圳房价收入比居全球城市第二。此外，深圳、上海、北京的房价绝对水平也已经居于世界前十大高房价行列。

（二）公共服务空间分布不均衡加剧房地产市场区域分化

人们对于住房的需求不仅仅来自于对物质空间的需求，更重要的是对就业机会、公共服务和便利设施的需求。而我国目前公共服务的空间分布存在极大的不均衡，优质公共服务资源与城市能级之间呈现出高度一致性，在城乡之间、大城市与中小城市之间存在巨大差距。优质公共服务资源尤其是教育和医疗资源主要集中在大中城市和城市核心区域，加剧了这些区域住房资源的垄断与稀缺程度，使得这些区域住房表现为明显的供不应求。

（四）住房潜在需求较大与有效需求不足的矛盾加剧

从国际经验来看，美国、日本、香港地区房地产泡沫破裂时有一个共同的背景性因素，即均结束了快速的城镇化进程。而我国2018年城镇化率刚达到59.58%，意味着我国未来一段时间仍处于城镇化快速推进过程中，这是支撑城镇新增住房需求仍将保持较高规模的一个重要因素。一方面，收入差距大且分配不均的现实更是加剧了房价对普通居民支付能力的偏离；另一方面，当前包括农民工在内的城市新市民群体是我国未来城镇新增住房需求的一大主力，而与本地居民家庭相比，该群体的住房支付能力明显较低。这在很大程度上制约住房潜在需求向有效需求转化的能力。

（四）房地产金融风险上升至高位

截至2020年12月底，我国房地产业贷款余额达到49.6万亿元，在金融机构人民币贷款余额中占比达到28.7%，已接近亚洲金融危机爆发时30%的风险警戒线，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。进一步考虑以房地产为抵押的贷款，则目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%[3],房地产风险存在通过“抵押品通道”向全社会各行业渗透传导的可能性，使得房地产成为现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。此外，“十三五”期间，房地产企业资产负债率不断提高，由2015年的77.7%上升到2019年的80.4%。高杠杆率不仅催生房地产企业借新还旧的资金运作模式，而且还会影响企业的经营模式和融资模式，不利于企业转型升级。而随着房地产市场进入到以存量开发为主的市场，未来房企面临业务转型导致的项目周期和财务转型导致的债务周期错配的风险。

四、促进房地产市场平稳健康发展的对策建议

建议以防风险与保民生为着力点，坚持“房住不炒”定位不动摇，从供给端、需求端、金融端三方面完善政策体系，促进“十四五”时期房地产市场平稳健康发展。

（一）协调好市场与保障的关系，完善住房供给体系。经过房改以来二十多年的发展，我国住房市场供求格局已发生变化，由之前的总量不足转为总量充裕与结构性不足矛盾，且住房市场的区域分化加剧。未来住房供求矛盾将更多集中在人口集聚的大城市和城市群。建议住房供给体系遵循“因地制宜”的原则，协调好住房市场与住房保障的关系。一是住房管理部门将城乡范围的住房纳入统一的管理体系，加强住房存量管理，推进新建市场、存量市场和租赁市场三级市场的协同发展，落实租购并举、租购同权的住房政策，引导梯级的住房消费模式。二是有效增加保障性住房供给。以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设，解决困难群体和新市民住房问题。三是积极发展住房租赁市场。加快出台《住房租赁条例》，规范市场主体行为，保障承租人合法权益。完善长租房政策，积极推动利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，支持企业将商业用房、闲置用房等按规定改建为长租房，落实已出台的税收优惠和融资支持政策，降低长租房运营成本。以长租房为引领打造高质量住房消费新格局，解决好大城市住房突出问题。

（二）破除体制机制性障碍，稳定住房消费。较高的住房潜在需求规模，是我国现阶段化解房地产市场风险的有利条件。建议“十四五”时期通过住房消费机制的完善消除当前住房潜在需求向有效需求转化过程中存在的诸多障碍，促进住房消费健康发展。一是通过改革和制度完善破除体制机制性障碍，改善收入分配，促进合理住房需求的释放。二是积极鼓励农民工城镇落户，通过人口管理创新、户籍制度改革以及赋予农民更多财产权利等改革措施的推进，提高农业转移人口的住房消费能力和消费意愿。三是完善现行住房公积金管理条例，发挥公积金制度的政策性住房金融作用，支持新市民和中低收入群体的住房消费。

（三）建立房地产金融宏观审慎管理框架，稳定房地产信贷环境。一是借鉴国际经验和央行上海总部率先推出的“房地产金融宏观审慎管理框架”，健全房地产部门资本充足率、居民部门债务收入比限额、房地产贷款价值比限额等指标统计，丰富宏观审慎管理政策工具箱，加强对房地产风险的主动管理。二是强化对房地产整体融资状况的动态监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，为房地产市场提供稳定的信贷政策环境。三是建立金融机构宏观审慎评估体系，包括房地产行业贷款集中度、稳健性、结构和资产质量，房地产开发企业和居民部门房地产类贷款的偿债能力，实施差别化信贷状况的政策效力，行业自查自纠情况的执行状况，对房地产金融系统自身的压力测试。

执笔人：

任荣荣，中国宏观经济研究院投资研究所房地产室主任，副研究员

程选，中国宏观经济研究院投资研究所，研究员

刘琳，中国宏观经济研究院投资研究所，研究员

岳国强，中国宏观经济研究院投资研究所，研究员

李嘉，中国宏观经济研究院投资研究所，助理研究员

[1]Leland S. Burns and Leo Grebler. Allocationto Housing Investment: A Comparative International Study. Economic Developmentand Cultural Change, 1976: 25(1).

[2]The World Bank. Housing: Enabling theMarket to Work. 1993.

[3]中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清近日在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议>辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》。