深圳城中村的形成
最近在看研究城中村拆迁的文献，今天分享看文献的心得。
很多人把国内的城中村约等于国外的平民窟，功能上其实应该差不多。按照我刚来深圳的时候住的西乡凤凰岗村的亲身体验来说，深圳的城中村至少看上去比国外的贫民窟条件好点。有独立的卫生间、干净生活用水、周边生活配套相对完善，有空还可以去铁仔山上去跑步，但停车场欠缺，不过这也不是刚来深圳的穷学生的刚需。对于刚来深圳的毕业生来说，算是比较友好的生存空间。相比老一辈刚来广东的时候的待遇，我应该幸福很多。这其实就是城中村的其中一个价值，那就是给刚来大城市的年轻人提供一个在融入这个城市的前期性价比相对高的落脚点。
人们都说深圳是一个年轻的现代化都市，但其实深圳也有悠久的历史。早在7000年，深圳就已经有人类活动的踪迹，东晋时期（331年）设宝安县，下辖深圳、香港、澳门、中山、东莞部分地区，县衙设在南头古城（也是其中一个城中村）。换言之，深圳的城市建设史已经有1700多年了，而在这1700多年过程中，形成了大大小小的村落。按照2018年3月，深圳市城中村改造办公室发布的消息称，深圳城中村总用地面积320平方公里，以原行政村为单位的城中村大概336个，以自然村委单位的城中村为2000个，城中村居住人口约1200万人。
在1980年深圳的一部分成立深圳经济特区（俗称关内）之后，深圳的城中村大概经历过三个阶段的演变。
第一阶段：初始阶段（1980年——1990年）
在这个阶段有两个关键规范性的文件：1982年的《深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定》和1986年的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作通知》。这两个文件是对原城中村村民在使用建设用地给出了指引，规定了原村民建房用地面积（80平米）和办事处及大队工业用地的用地要求；并在政府征用原城中村农用地的基础上给村民划定了新村范围。但同时也留下了一些尾巴：部分土地征用具体的手续工作未能很好完成，原村民继续享有旧村屋的使用权。
同期深圳经济的高速发展，住宅需求旺盛，被征收的旧村增建和新村建设一起开工。在两个规定基础上划定的旧村落红线范围内，发生了多次的抢建高潮，原村民不断加高私宅层数、缩小建筑间距，红线外的私宅建筑也不断增加，这奠定了深圳城中村的发展基础。深圳的租赁市场也是在这一时期开始发育。
这一时期的城中村建筑特点也颇有意思。1982年《暂行规定》要求，村民新建房屋基地面积一般不超过80平方米，于是慢慢形成以80平米为基底面积的网格形态。城中村建筑主要是集中在罗湖和福田，特区外的村落还是传统的自然村落状态。随着经济富裕，村民开始翻新和加建，由于这些建筑在建设时大多没有经过政府审批，属于违法建设。房屋大多以2-3居的带院落的单体建筑，大部分自住，只有少数用于出租。
到80年代末期，特区经济快速发展，第二产业带来的大量外来人口进驻，出现巨大的租房市场需求，受经济利益的驱动，村民开始尽可能扩建自己的房屋，原来的院落被房屋填满，私自建设逐渐规模化。为了控制住村民私自建房的冲动，深圳市政府1989年出台了《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》，这一规定的出台不但没有控制住村民的私建热情，反而引发第一波抢建风潮，且违建有愈演愈烈之势。
第二阶段：快速发展阶段（1991年-2004年）
1992年，深圳市政府宣布特区内开始全面城市化，宝安撤县改区，同时政府单方面宣布关内土地国有，特区外土地也开始融入到城市发展中。经过几年的发展，特区内城中村房屋违法私建问题已经相当严重，政府也多次出台了相关政策，比如1999年《市人大常委关于坚决查处违法建筑的决定》，2002年《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干意见》等。但这些文件非但没能制止村民违建行为，反而使大部分村民抱有“种房保地”的心理，开始大规模抢建，2003年违建面积是2002年的2倍。
名义上，深圳市土地已经完全国有化，但实际上使用权又掌握在村民手里，因此其实城中村的建设并不受政府控制，依然处于自由状态。当时流动人口开始大规模涌入深圳，而城中村的建设也进入急速发展的阶段。城中村小产权房（违建房产，也称历史遗留私房或历史遗留建筑）在整个城市中，已经发展成了一个非常庞大的体系，关内建设范围趋于饱和，但建设规模和建设强度逐年增加。关外的扩张尤为迅速，大大超过关内城中村小产权房的建设。只2004年，城中村小产权房就已经遍布全市。
这个阶段，除小产权房，商品房也快速发展。据2005年的深圳统计年鉴显示，1991年到2004年，深圳住房建筑面积从305万平方米，增加到1245万平方米，房地产开发面积从91.22万平米增加到772万平米。整体上讲，在旺盛的住房需求刺激下，整个深圳市房地产市场迅速做大。
这个时期深圳市人口结构也发生了巨大的变化。早期深圳的开荒牛是以从事工业生产的打工族，部分部队集中转业工程兵居多，随着深圳城市化发展，产业日益完善，许多中高端服务业人才也开始进入深圳。当时受80年代末的政治风波影响，许多体制内的人下海经商，内地的专家、学者，大学毕业生、技术人才等大批来到深圳。虽然商品房建设面积增长幅度巨大，但依然无法填满人口增长带来的住房需求缺口。刚来深圳的人，第一落脚点，几乎多是城中村，由此丰富了城中村租户人口的构成，也带来了丰富多彩的业余生活。
第三阶段：缓慢建设阶段：2005年年至今
城中村违建行为越演越烈，如不加制止，将严重挤压深圳未来的发展空间，于是市委市政府在2004年颁布了《中共深圳市委、市政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》，并加强对违法建设的执法力度，并在2005年对渔农村进行违建强拆，同时也启动渔农村的旧改。为获得村民支持，福田区政府特地通过行政力量解决了制约渔农村发展的三大难题：一是该村进出村口只有一条路，政府承诺改造后将打通村内与皇岗口岸的另一通道；二是该村土地狭窄，发展受限，政府做通了周边单位的工作，帮助其增加了1万平方米的改造用地；三是政府在容积率、市政建设等多项政策上给予优惠，保障了村民的利益。这些切实可行的措施让村民认识到：政府执政为民，是为村民长远利益考虑。这次强拆顺利完成，渔农村也成为深圳第一个实施完成旧改的城中村，同时也是全国第一个拆除重建的城中村更新项目。渔农村旧改建设的现在住宅小区，于2008年竣工，取名“金地名津小区”。福田区政府还专门为这次爆破做了一个精彩的宣传片来介绍这个项目。
这个时期的城中村建设强度下降，城中村也由单纯提供外来流动人口临时住所，演变出更丰富的内涵。比如说，大芬村变成油画产业基地、湖贝村成为有名的海鲜一条街，水围村建设文化广场每年举办美食节，岗厦村出现“岗厦1980”绿色屋顶项目等各种新形式的生活空间内容。
回顾这近四十年来深圳城中村发展的历程，我发现几个问题：
1、对于违建私房的问题。
深圳市政府曾经出台多项规定进行制止，但政策本身可操作性不强。比如说，早在1982年，深圳市颁发《关于严禁在特区内乱建和私建房屋的规定》，此后几年又陆陆续续出台多个文件，如1987年，出台《关于特区内违法用地及违法建筑处理暂行办法》，1999年深圳市人大出台《关于坚决查处违法建筑的决定》，到2001年，深圳市人大常委会通过《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》。虽然这些政策对查处和处理违法建筑做出了相应规定，但违建行为并没有得到有效遏制，反而激发了四轮抢建风潮。原因分析，我认为一方面是由于住房需求的旺盛，一方面这些制度本身并没有照顾到利益相关方的利益诉求，所以导致下级政府机关及个人出于自身的考虑出现抵抗情况。政府出台政策就是搭建一个利益分享机制，大家在要推进城市发展的这个大框架下讨论分蛋糕的问题，一定要照顾到各个利益相关方的切身利益。
2、历史遗留问题
深圳作为相对年轻的一线大城市，其本身沉淀下来的历史包袱不重，也没有成规模的既得利益阶层。试行一项政策之前，可以允许各方力量自由发挥，由于制度转换成本不高，出现问题时可以及时纠正。比如说在1992年关内统征（《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》）和2004年关外统转（《深圳市宝安、龙岗两区城市化进程的通告》），俗称“统征统转”的过程中，其实是有法律漏洞的。我国土地管理法规定，农村集体土地国有化要经过征收的过程，要政府和集体土地所有者签订合约，给予补偿。当时的深圳市政府只是单方面的通过制定法律法规的形式宣布农村土地转为国有，没有与当地的村委和村民签订过任何法律文件，通过“统征统转”而不是“征收”的方式使土地变性。这名义上使深圳城中村土地国有化，而实际上村民认为土地归个人自由支配。而深圳城中村更新实际操作中，也是接近农村集体土地改造，即先把农村集体土地装入村股份公司，并要股东大会表决才能决定土地能否参与城市更新，这其实是另一种形式的村委组织村民投票。
现在政府密集出台的各种城中村更新法规，其实都是想解决当时历史遗留问题所造成的城中村更新实施过程中面临的制度障碍和制度冲突，如按时间划分重新办理产权证，缴纳差价产权转正、合法用地容积率转移等措施。
3、城中村本身和外部利益的问题
大家对城中村更新的目标比较明确，就是解决城中村脏乱差的物质空间，最大限度发挥城中村地里区位优势，并挖掘其经济价值。这种单一目标的认知在一段时间内明确指引着城中村更新的前进方向。
随着城中村理解的越发深入，我们应该从片面的“生活空间”到全面的“人居环境”转变。举个简单的例子，比如在大冲村项目中，股份公司方不单要求提高村民的居住环境，还要求升级其本身的产业结构，另外也要保留其传统文化，更好附加深厚的时代气息。也就是说，现在的城中村，已经从之前渔农村的单一诉求，提升到多元诉求。几十年的城中村发展，其物理空间已经与这个城市纠缠在一起，被注入了丰富的社会内涵和文化属性，很难用几个关键词去描述城中村的空间特征和本质属性，这也体现城中村的复杂特性。
